Jak prodat nemovitost v jižních Čechách: postup | Kubeš
Jak prodat nemovitost v jižních Čechách: postup krok za krokem
Prodej domu nebo bytu má své pořadí. Popíšu, jak probíhá od prvního rozhodnutí po předání klíčů a co si v jednotlivých krocích připravit.
1. Rozmyslete si, co bude po prodeji
Než začnete řešit cenu, napište si, co chcete za peníze z prodeje pořídit a kde. Jeden klient prodával rodinný dům v Jindřichově Hradci a za peníze chtěl koupit byt v Praze nebo ve středních Čechách. V průměru rostou ceny bytů víc než ceny rodinných domů a v krajských a okresních městech víc než na periferii. Čekat na vyšší cenu domu by mu proto nepomohlo, protože by si za stejné peníze potom koupil méně.
Počítejte i se sezónou. Pro prodej je nejsilnější jaro a přelom léta a podzimu, nejslabší je zima.
2. Vyberte místního makléře
Kupující chce nemovitost vidět rychle. Makléř, který to k vám má 150 kilometrů, se na prohlídku rychle nedostane, i kdyby to byl váš kamarád. Než se rozhodnete, podívejte se, co se o makléři píše na internetu, jaké má recenze na Googlu a jak se prezentuje na sociálních sítích. A otevřete inzertní servery: jak má nafocené a popsané nemovitosti, které prodává teď, tak bude vypadat i ta vaše.
3. První schůzka přímo ve vaší nemovitosti
První schůzku chci mít rovnou u vás. Projdu nemovitost a hledám její slabé místo, protože přesně na to se budou ptát kupující. Připravte si dokumenty, které k nemovitosti máte. Když něco chybí, nevadí to, jen musím vědět, s čím pracujeme. A buďte ke mně upřímní: proč prodáváte, kam se chcete posunout a jaké nedostatky na nemovitosti sami vidíte.
4. Dokumenty a skryté vady
Vady, o kterých víte, nezamlčujte. Kupující má na reklamaci skrytých vad pět let a může chtít dodatečnou slevu z kupní ceny, nebo od smlouvy odstoupit. To se vám může stát i ve chvíli, kdy už budete mít peníze v nové nemovitosti. Proto vady projdeme spolu a dokumenty dáme dohromady dřív, než inzerát vyjde.
Prodáváte byt v SVJ? Vyřiďte si potvrzení o bezdlužnosti vůči SVJ. Dluh vůči SVJ při prodeji přechází na kupujícího, a kupující si to proto bude chtít ověřit.
5. Cena a strategie prodeje
Cenu by vám měl určit makléř, který vaši obec zná a vidí, co se v ní a v okolí chystá. Řekněte mu, proč prodáváte a do kdy potřebujete mít hotovo.
S cenou se zároveň rozhoduje strategie. Nemovitost jde prodávat draze, nebo levně. U levnější nabídky se ozve hodně zájemců, a když prodej řídí dobrý makléř, navyšuje cenu na nejvyšší možnou, podobně jako v aukci. Vyšší nabídka vychází z analýzy a má domluvený prostor pro vyjednávání, případně se cena postupně snižuje, dokud se neozve kupující. Něco jiného je přecenění: příliš vysoká cena prodej prodlouží a nemovitost se nakonec stejně prodá se slevou.
6. Smlouva s makléřem
Podle zákona o realitním zprostředkování musí makléř s vámi uzavřít smlouvu. Ta obsahuje mimo jiné minimální cenu, za kterou se nemovitost může prodat, a dobu trvání nejvýš 6 měsíců. Všechno další, na čem se domluvíte, třeba že v nemovitosti zůstane nábytek, patří do smlouvy písemně. Smlouvy posílám a podepisujeme je elektronicky, ušetříme tím čas.
7. Příprava a focení
Než nemovitost nafotíme, natočíme video a nasnímáme ji dronem, potkáme se na místě a domluvíme se, co upravit. Ze starého domu nemá smysl dělat novostavbu. Základ je uklidit a posekat trávník, jako když k vám na víkend přijedou rodiče. Všechno ostatní je individuální.
Pak přijde fáze, kdy to navenek vypadá, že se nic neděje. Fotografka fotí a stříhá, připravují se reklamy na sociální sítě, shánějí se dokumenty a asistentka chystá inzerci. Přirovnávám to k rostlinám: nejdřív rostou kořeny, které nejsou vidět, a pak najednou všechno vyjede.
8. Prohlídky
Na prohlídku chodím o 15 minut dřív. Rozsvítím, vyvětrám a nemovitost připravím. Od vás potřebuji jen to, aby bylo uklizeno, a když má nemovitost zahradu, aby bylo posekáno.
Jestli u prohlídky budete, je na vás. Když tam jste, předáte kupujícím emoce a na technické otázky odpovíte hned. Když tam nejste, kupující se víc otevřou a řeknou nahlas i to, co se jim nelíbí. S takovou námitkou pak můžu hned pracovat. Já za sebe mám radši, když prodávající u prohlídky není, ale je to vaše nemovitost a rozhodnutí je vaše.
9. Kupní smlouva, peníze a klíče
Prodávající chce peníze, kupující chce nemovitost. Ideální je předat nemovitost, až když jsou peníze. Pořadí, které doporučuji:
- Podepíše se kupní smlouva.
- Peníze se složí do advokátní úschovy.
- Rozběhne se zápis do katastru.
- Teprve potom předáváte klíče.
Nedoporučuji předávat nemovitost dřív, než je podepsaná kupní smlouva. Kupující musí mít důvod smlouvu podepsat a zaplatit dřív, než dostane klíče. Když vás poprosí o dřívější nastěhování, zavolejte mi a rozebereme to.
Zvažujete prodej?
Zavolejte mi na +420 728 637 119, napište na jan.kubes@nextreality.cz, nebo vyplňte formulář níže. Domluvíme si nezávaznou schůzku, ideálně rovnou u vás, a řeknu vám, jak bych prodej vaší nemovitosti postavil.
Praktické rady z prodejů najdete i v článku Tipy k prodeji od Honzy Kubeše: 10 rad z praxe a v krátkých videích „S realiťákem na cestách“ na sociálních sítích Kubeš Reality.
Článek shrnuje mou praxi a nenahrazuje právní poradenství.