10 tipů k prodeji nemovitosti v jižních Čechách | Kubeš

Nemovitosti v jižních Čechách prodávám 10 let, hlavně kolem Jindřichova Hradce a Českých Budějovic. Prodával jsem ale třeba i mlýn ze 16. století mezi Českým Krumlovem a Lipnem. Za tu dobu jsem prodal více než 347 nemovitostí a z té praxe jsem sepsal deset rad.

1. Nejdřív si spočítejte, co koupíte potom

Při načasování prodeje záleží na tom, co si za utržené peníze pořídíte. Jeden klient prodával rodinný dům v Jindřichově Hradci a za peníze chtěl koupit byt v Praze nebo ve středních Čechách. V průměru rostou ceny bytů víc než ceny rodinných domů, takže čekání na vyšší cenu domu by mu nepomohlo. Než se rozhodnete počkat, podívejte se, jak se mění cena toho, co chcete koupit.

2. Cena z nákupu neříká, za kolik prodáte dnes

Parcela se v roce 2017 kupovala za milion korun a dalších 200 000 korun stála základová deska a projekt. V roce 2021 ji šlo prodat za 2,5 milionu, manželé ji ale tehdy neprodali, protože se rozváděli. Dnes má ten pozemek hodnotu 5 milionů korun. Investování do nemovitostí není jasně nalajnovaná věc a každý příběh dopadne jinak.

S průměry je to podobné. Průměrný růst cen znamená, že byty rostou víc než rodinné domy a krajská a okresní města víc než periferie. Co to znamená pro vaši obec, vám řekne makléř, který ji zná.

3. Nepřeceňujte

Nemovitost s příliš vysokou cenou leží na trhu déle a nakonec se stejně prodá se slevou. Vyšší nabídka může dávat smysl, ale jen když vychází z analýzy a má domluvený prostor pro vyjednávání.

4. O vadách řekněte makléři hned

Kupující má na reklamaci skrytých vad pět let. Vada, o které se nemluvilo, se může objevit, až budete mít peníze v nové nemovitosti. Proto se na nedostatky ptám už na první schůzce. Vy jste tam doma a spousty věcí si nevšimnete. Já tam jsem poprvé a vím, co na ně řeknou kupující.

5. U bytu v SVJ mějte potvrzení o bezdlužnosti

Dluh vůči SVJ při prodeji přechází na kupujícího. Kupující si to bude chtít ověřit, a když potvrzení o bezdlužnosti vůči SVJ máte připravené dopředu, prodej se kvůli tomu nezdrží.

6. Začněte úklidem a posekaným trávníkem

Před focením a prohlídkami nedělejte velké rekonstrukce. Ze starého domu nemá smysl dělat novostavbu. Kupující při prohlídce hodně vnímají, jestli je čisto, a venku si všímají posekaného trávníku a upravené zahrady. Připravte nemovitost, jako když k vám na víkend přijedou rodiče. Co dalšího upravit, se domluvíme na místě.

7. Vyberte makléře, který to má kousek

Ozval se mi jediný zájemce o byt. Přijížděl z Rakouska, pokračoval do Prahy a byt potřeboval vidět ještě ten den. Měl jsem to kousek, prohlídku jsme udělali hned a byt koupil. Kdybych to měl 150 kilometrů daleko, tak rychle bych se tam nedostal a byt by zůstal neprodaný. Než makléře vyberete, podívejte se i na inzertní servery: jak prezentuje nemovitosti, které prodává teď, tak bude vypadat i ta vaše.

8. Rozmyslete si, jestli být u prohlídky

Když u prohlídky jste, předáte kupujícím emoce a na technické otázky odpovíte hned. Když tam nejste, kupující se víc otevřou a řeknou nahlas i to, co se jim nelíbí. Námitku, kterou slyším, můžu hned vysvětlit. S tou nevyslovenou kupující odejde domů. Já mám radši, když prodávající u prohlídky není, ale rozhodnutí je vaše.

9. Klíče nepředávejte před podpisem kupní smlouvy

Ideální je předat nemovitost, až když jsou peníze: podepíše se kupní smlouva, peníze se složí do advokátní úschovy, rozběhne se zápis do katastru a teprve potom předáváte klíče. Kupující někdy prosí o dřívější nastěhování, třeba mladá rodina. Je to sympatické, ale před podpisem kupní smlouvy to nedoporučuji. Kupující musí mít důvod smlouvu podepsat a zaplatit.

10. Výkup „peníze do 48 hodin“ si nejdřív spočítejte

Výkup nabízí 60 až 80 % ceny nemovitosti. Peníze máte rychle a bez starostí a jako obchodní model je to v pořádku. Překupník pak ale nemovitost prodá přes realitní kancelář úplně normálně, stejně jako byste ji prodávali vy.

Než výkup podepíšete, sepište si, komu, kolik a do kdy musíte zaplatit, a zjistěte, za kolik by se nemovitost prodala běžnou cestou. Vykoupit nemovitost až za 80 % tržní hodnoty dokážu i já, ve většině případů ale spolu najdeme finančně citlivější variantu.

Chcete svůj prodej probrat?

Zavolejte mi na +420 728 637 119, napište na jan.kubes@nextreality.cz, nebo vyplňte formulář níže. Domluvíme si nezávaznou schůzku, ideálně rovnou u vás.

Jak prodej probíhá od začátku do konce, popisuji v článku Jak prodat nemovitost v jižních Čechách: postup krok za krokem. Další rady najdete v krátkých videích „S realiťákem na cestách“ na sociálních sítích Kubeš Reality.

Co říkají klienti (Google, hodnocení 5,0 z 54 recenzí):

„Profesionálně, zodpovědně a s velkým nasazením nám pomohl s prodejem bytu v Českých Budějovicích. Celý proces byl perfektně zorganizovaný, od přípravy dokumentů a prohlídek až po úspěšné dokončení prodeje.“ Dmytro S.

Článek shrnuje mou praxi a nenahrazuje právní poradenství.